Вице-президент «Балтроса» рассказал о дальнейших планах компании

Отказ от проектов комплексного освоения территорий приведет к появлению в Петербурге «шанхайских» кварталов – территорий с неоднородной застройкой и нехваткой объектов социальной инфраструктуры. Рассказывает первый вице-президент Группы компаний «Балтрос» Олег Еремин.

– Компания «Балтрос» – чуть ли не единственный застройщик, который успешно взаимодействует с органами власти по вопросам строительства социальных объектов. Расскажите, на каких условиях ведется сотрудничество? Менялись ли изначально оговоренные условия в ходе реализации ваших проектов?
– Речь идет о схеме государственно-частного партнерства (ГЧП), которую мы опробовали при строительстве школ, детских садов и дорог в жилом районе «Славянка». В общей сложности «Балтрос» подписал со Смольным три соответствующих договора. Первый из них еще в 2011-м, еще два – в прошлом году. Условия по этим соглашениям не менялись: город выбирает на конкурсе партнера, который и занимается строительством объектов социальной инфраструктуры – за счет собственных или привлеченных средств. После того как строительство завершается, администрация на протяжении десяти лет их выкупает, выделяя при этом субсидии на техническую эксплуатацию. До конца следующего года по такой схеме мы построим в «Славянке» еще две школы и четыре детских сада.

Действительно, это первый успешный опыт строительства социальных объектов по механизму ГЧП. Однако в последнее время городские власти неоднократно заявляли о том, что застройщики должны самостоятельно возводить социальную инфраструктуру. На мой взгляд, такой подход имеет право на существование, но применять его нужно далеко не во всех случаях. Одно дело, когда речь идет о застройщике, который возводит дом в обжитом районе города, где цена «квадрата» в новостройках зашкаливает за 120 тыс. руб. Очевидно, что в этом случае часть прибыли может быть потрачена на создание необходимой инфраструктуры. Но если компания реализует проект в одном из пригородов и продает жилье по 60-70 тыс. руб. за кв. м, она получает минимальную прибыль – строительство социальных объектов ее просто разорит.

К тому же пока неясно, на каких правовых основаниях застройщик должен возводить школы и детские сады. Ведь в соответствии с 214-ФЗ полученные от дольщиков средства необходимо расходовать исключительно на строительство жилья. Другими словами, участники рынка должны либо нарушить закон и направлять полученные от покупателей средства на строительство «социалки», либо – привлекать дорогие кредитные ресурсы. Любой из этих вариантов ведет к увеличению себестоимости строительства и, как следствие, отражается на конечной цене жилья.

– Именно поэтому многие застройщики находят, на первый взгляд, нетривиальные решения – например, строят коммерческие школы и детсады…
– На мой взгляд, это порочная практика, которая лишь усугубит проблему нехватки социальных объектов. Ведь по Конституции России образование в нашей стране должно быть бесплатным. Все мы платим налоги, за счет которых государство обеспечивает в том числе и право на получение знаний.

С другой стороны, по нашим расчетам, на каждые 250-300 тыс. кв. м жилья необходимо строить как минимум одну школу на 825 мест и два детских сада примерно на 160 мест каждый. Таким образом, «инфраструктурная составляющая» увеличивает цену квадратного метра жилья примерно на 5 тыс. руб. Но это – лишь при условии реализации крупного проекта, совокупная площадь жилья в котором составляет 200-300 тыс. кв. м. Фактически затраты на строительство «социалки» возрастают пропорционально уменьшению площади возводимого жилья.

Ситуация усугубляется тем, что в Петербурге отсутствует нормативная база, по которой застройщики должны строить и передавать городу (пусть и бесплатно) объекты социальной инфраструктуры. В любом случае участники рынка должны понимать, кто и на каких условиях будет строить сети и дороги, а кто – школы и детские сады. К сожалению, действия органов власти, отвечающих за градостроительную политику, часто оказываются рассогласованными. Поэтому успех во многом зависит от желания и умения застройщиков договариваться с чиновниками.

– В мае этого года «Балтрос» открыл продажи квартир в последней – четвертой – очереди ЖК «Славянка». Каковы дальнейшие планы компании?
– Новые проекты жилищного строительства запускать не планируем. В следующем году полностью завершим «Славянку»: построим школы, детские сады, дороги, после чего сконцентрируем усилия на уже известном проекте «Новая Ижора». Точнее – будем застраивать оставшиеся 215 га, где, в соответствии с проектом планировки, можно возвести 450 тыс. кв. м жилья. Сроки реализации будут зависеть от спроса. Теоретически мы сможем застроить оставшуюся территорию «Новой Ижоры» в течение ближайших двух-трех лет, практически – будем отталкиваться от объемов продаж.

Мы приняли решение изменить технологию строительства – новые дома в «Новой Ижоре» будут возводиться исключительно из кирпича. Также решили закрыть ДСК «Славянский»: с завершением проекта «Славянка» содержать его для нас будет нерентабельно. Чтобы обеспечить работу предприятия, необходимо строить и сдавать порядка 150 тыс. кв. м жилья ежегодно. Продавать такие объемы в нынешней ситуации невозможно, потому мы решили пойти по пути оптимизации затрат.

– «Балтрос» занимается исключительно проектами комплексного освоения территорий, однако власти Петербурга уже заявили, что не будут их поддерживать и переориентируют застройщиков на «точечную застройку»…
– На мой взгляд, эта позиция ошибочна. Проекты комплексного освоения территорий предполагают единое архитектурное и стилистическое оформление. А когда территория распродается по кускам, инвесторы – в меру своих возможностей и задач – будут создавать совершенно разные продукты. Получится этакий Шанхай, своего рода «уплотниловка в новом формате», когда застройщики будут стремиться, с одной стороны, по максимуму застроить участок, а с другой – применять совершенно разные технологии и архитектурные ноу-хау.

Исторические районы Петербурга всегда возводились в соответствии с общей архитектурной концепцией. Сложно представить, что могло бы получиться, если бы Московский проспект и другие центральные магистрали Северной столицы были поделены на маленькие участки и застраивались хаотично.

– В каких направлениях будет развиваться рынок жилищного строительства в ближайшей перспективе? Все больше экспертов говорят о грядущем затоваривании и продолжающейся тенденции ухода застройщиков на рынок жилищного строительства Ленинградской области…
– Говорить о преимуществах работы в Ленобласти, на мой взгляд, преждевременно. Давайте подождем несколько лет и посмотрим, как на деле работают заявленные правительством 47-го региона льготы и преференции.

А тенденции на рынке всегда будут зависеть исключительно от спроса. Точнее – от уровня платежеспособности граждан. Сегодня наиболее востребовано жилье далеко не самого лучшего качества. Можно сколь угодно долго рассуждать о необходимости создавать комфортную среду обитания, но в ближайшей перспективе застройщики будут продавать самые ликвидные и востребованные на сегодняшний день продукты – квартиры-студии и малогабаритные «однушки».

Однако в перспективе долгосрочной застройка городских территорий такими объектами приведет к появлению «мертвых» районов. В качестве примера можно взять ситуацию на рынке недвижимости в Германии. Там в конце 1970-х страну застраивали исключительно малогабаритным жильем, которое спустя несколько десятков лет оказалось никому не нужным.

К сожалению, сейчас подавляющее большинство россиян не могут себе позволить приобрести комфортное и просторное жилье. Но, возможно, уже через 10-15 лет ситуация изменится в лучшую сторону – квартиры в «домах-муравейниках», которые в большом количестве выводятся на рынок, могут оказаться неликвидным товаром.

С другой стороны, с течением времени структура спроса меняется. Сегодня при выборе жилья покупатели руководствуются двумя главными критериями – ценой и местоположением. Но уже сейчас многие стараются приобретать жилье в районах новой застройки – в пределах городской агломерации, которая включает в себя часть территории Ленинградской области.

Рассуждать о возможном затоваривании рынка в нынешней ситуации весьма проблематично. Львиная доля спроса на строящееся жилье поддерживается ипотекой, а ставки по жилищным кредитам неоправданно высоки. К тому же в погоне за прибылью многие банки не очень тщательно отбирают заемщиков. Возможное ухудшение экономической ситуации в стране может спровоцировать волну невозвратов по кредитам. В результате на рынок выйдет большое количество квартир «проблемных» заемщиков, что в конечном итоге может привести к снижению стоимости квадратных метров.

– Однако пока цены на новостройки пусть и медленно, но растут…
– В настоящее время спрос на рынке строящегося жилья немного превышает предложение. Если ситуация изменится, цены пойдут вниз – причем дешеветь будет не только конечный продукт, но и стройматериалы. Возможен и другой сценарий развития событий – не исключено, что в условиях снижения спроса застройщики сократят число выводимых на рынок проектов. Жилья станет меньше, а стоить оно будет дороже.

http://www.bn.ru/
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции
Автор
(0 оценок)
Актуальность
(0 оценок)
Изложение
(0 оценок)
130 просмотров в марте
Я рекомендую
Пока никто не рекомендует

Комментарии

Комментарии предназначены для общения, обсуждения и выяснения интересующих вопросов

Экология
Аналитики сервиса «Яндекс.Недвижимость» проанализировали данные о состоянии воздуха в разных районах Петербурга. Так, в десятке округов с самым грязным воздухом оказались «Лиговка-Ямская», «Семеновский», «Владимирский», «Смольнинское», «Новоизмайловское», МО  №78, «Княжево», «Дворцовый», «Большая Охта». Хуже всего экологическая ситуация складывается на Лиговском проспекте и на Обводном канале. Причина, по словам специалистов, кроется в неравномерном  движе...
Общество
Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) по распоряжению Смольного ищет подрядчика, который сможет выполнить инженерные изыскания на территории нескольких районов города. Как следует из документов государственной закупки, до середины июня планируется провести полевые работы на застроенных и незастроенных территориях Петербурга. Всего с писке - более двух десятков адресов. В том числе и улицы в Пушкинском районе: Архитектора Данини, Вокзальная и ул...
Общество
Государственная административно-техническая инспекция оштрафовала несколько предприятий Петербурга за плохую уборку. Объясняется, что временные ограждения на местах работ были неисправны или грязны, аварийные работы выполнялись без регистрации ЧП, а территории плохо убирались. Так, ненадлежащую уборку посёлка Шушары проводила «СК «Дальпитерстрой». Теперь компания обязана заплатить штраф - 260 000 рублей. На 120 тысяч рублей оштрафован "Северо-Западный ТУИО...
Культура
25 марта у российских школьников официально начнутся весенние каникулы. Многие учреждения Царского Села и всего Пушкинского района подготовились к этому периоду, и рады предложить ребятам интересные мероприятия. Издание «Город Пушкин.ру» подготовил небольшой обзор. ГМЗ "Царское Село" обещает нескучные весенние школьные каникулы. В свой царскосельский маршрут посетители могут включить детские программы, постоянные экспозиции, временные выставки. С 23 по 31...
Происшествия
Утром 22 марта на Петербургском шоссе фура столкнулась с автобусом. Об аварии сообщили очевидцы в соцсетях. ДТП произошло вблизи с пересечением шоссе с улицей Генерала Хазова, рядом с остановкой и недалеко от пешеходного перехода. Водитель фуры, как отмечают свидетели происшествия, не справился с управлением на скользкой дороге. Автомобиль врезался в автобус. На месте ДТП были замечены несколько автомобилей скорой помощи. Свидетели предполагают, что мог бы...
Происшествия
21 марта в нескольких общественных зданиях Петербурга проводил вынужденные эвакуации людей из-за сообщений о минировании. Точно известно об эвакуации пятнадцати школ города, в том числе №500 в Пушкинском районе. Учеников и учителей вывели на улицу, на место вызвали сотрудников экстренных служб. Также, по данным очевидцев в соцсетях, из-за анонимных сообщений об угрозе взрывов не пускали посетителей в Боткинскую больницу и горбольницу в Учебном переулке. На...
Культура
С 28 по 31 марта в выставочном комплексе в Пушкинском районе пройдёт масштабная выставка-ярмарка товаров и услуг для детей, а также для будущих родителей. В рамках мероприятия будет организован «Бизнес-Форум» для специалистов индустрии детских товаров, а также «Центр деловых контактов» - программа оптовых закупок товаров для детей. Ожидается, что в выставке примут участие специалисты из 8 стран и 49 городов России. Для посетителей проведут специальные меро...
Общество
Жители Пушкина заметили необычную птицу - фазана. Её видели в разных местах города. На Детскосельском шоссе, Колпинском шоссе, Саперной улице и рядом с Синявинскими угодьями. Люди делились фотографиями красивой птицы в соцсетях. На снимках видно, что она не пугается передвигаться по земле вблизи домов и других городских объектов. Из-за этого некоторые интернет-пользователи предположили, что фазан сбежал из какого-то ресторана или фермерского угодья.   Позж...
Происшествия
Цветы, зараженные сразу тремя опасными вредителями, нашли на складе в Шушарах, в зоне таможенного контроля. Как сообщает управление Россельхознадзора по Петербургу, Ленинградской и Псковской областям, сотрудники ведомства нашли хризантемы, поражёнными вредителями имаго западного цветочного трипса, томатного трипса и грибковым заболеванием. Согласно законодательству Евразийского экономического союза, ввоз зараженных цветов запрещён. Владельцу цветов сообщил...