Вице-президент «Балтроса» рассказал о дальнейших планах компании

Отказ от проектов комплексного освоения территорий приведет к появлению в Петербурге «шанхайских» кварталов – территорий с неоднородной застройкой и нехваткой объектов социальной инфраструктуры. Рассказывает первый вице-президент Группы компаний «Балтрос» Олег Еремин.

– Компания «Балтрос» – чуть ли не единственный застройщик, который успешно взаимодействует с органами власти по вопросам строительства социальных объектов. Расскажите, на каких условиях ведется сотрудничество? Менялись ли изначально оговоренные условия в ходе реализации ваших проектов?
– Речь идет о схеме государственно-частного партнерства (ГЧП), которую мы опробовали при строительстве школ, детских садов и дорог в жилом районе «Славянка». В общей сложности «Балтрос» подписал со Смольным три соответствующих договора. Первый из них еще в 2011-м, еще два – в прошлом году. Условия по этим соглашениям не менялись: город выбирает на конкурсе партнера, который и занимается строительством объектов социальной инфраструктуры – за счет собственных или привлеченных средств. После того как строительство завершается, администрация на протяжении десяти лет их выкупает, выделяя при этом субсидии на техническую эксплуатацию. До конца следующего года по такой схеме мы построим в «Славянке» еще две школы и четыре детских сада.

Действительно, это первый успешный опыт строительства социальных объектов по механизму ГЧП. Однако в последнее время городские власти неоднократно заявляли о том, что застройщики должны самостоятельно возводить социальную инфраструктуру. На мой взгляд, такой подход имеет право на существование, но применять его нужно далеко не во всех случаях. Одно дело, когда речь идет о застройщике, который возводит дом в обжитом районе города, где цена «квадрата» в новостройках зашкаливает за 120 тыс. руб. Очевидно, что в этом случае часть прибыли может быть потрачена на создание необходимой инфраструктуры. Но если компания реализует проект в одном из пригородов и продает жилье по 60-70 тыс. руб. за кв. м, она получает минимальную прибыль – строительство социальных объектов ее просто разорит.

К тому же пока неясно, на каких правовых основаниях застройщик должен возводить школы и детские сады. Ведь в соответствии с 214-ФЗ полученные от дольщиков средства необходимо расходовать исключительно на строительство жилья. Другими словами, участники рынка должны либо нарушить закон и направлять полученные от покупателей средства на строительство «социалки», либо – привлекать дорогие кредитные ресурсы. Любой из этих вариантов ведет к увеличению себестоимости строительства и, как следствие, отражается на конечной цене жилья.

– Именно поэтому многие застройщики находят, на первый взгляд, нетривиальные решения – например, строят коммерческие школы и детсады…
– На мой взгляд, это порочная практика, которая лишь усугубит проблему нехватки социальных объектов. Ведь по Конституции России образование в нашей стране должно быть бесплатным. Все мы платим налоги, за счет которых государство обеспечивает в том числе и право на получение знаний.

С другой стороны, по нашим расчетам, на каждые 250-300 тыс. кв. м жилья необходимо строить как минимум одну школу на 825 мест и два детских сада примерно на 160 мест каждый. Таким образом, «инфраструктурная составляющая» увеличивает цену квадратного метра жилья примерно на 5 тыс. руб. Но это – лишь при условии реализации крупного проекта, совокупная площадь жилья в котором составляет 200-300 тыс. кв. м. Фактически затраты на строительство «социалки» возрастают пропорционально уменьшению площади возводимого жилья.

Ситуация усугубляется тем, что в Петербурге отсутствует нормативная база, по которой застройщики должны строить и передавать городу (пусть и бесплатно) объекты социальной инфраструктуры. В любом случае участники рынка должны понимать, кто и на каких условиях будет строить сети и дороги, а кто – школы и детские сады. К сожалению, действия органов власти, отвечающих за градостроительную политику, часто оказываются рассогласованными. Поэтому успех во многом зависит от желания и умения застройщиков договариваться с чиновниками.

– В мае этого года «Балтрос» открыл продажи квартир в последней – четвертой – очереди ЖК «Славянка». Каковы дальнейшие планы компании?
– Новые проекты жилищного строительства запускать не планируем. В следующем году полностью завершим «Славянку»: построим школы, детские сады, дороги, после чего сконцентрируем усилия на уже известном проекте «Новая Ижора». Точнее – будем застраивать оставшиеся 215 га, где, в соответствии с проектом планировки, можно возвести 450 тыс. кв. м жилья. Сроки реализации будут зависеть от спроса. Теоретически мы сможем застроить оставшуюся территорию «Новой Ижоры» в течение ближайших двух-трех лет, практически – будем отталкиваться от объемов продаж.

Мы приняли решение изменить технологию строительства – новые дома в «Новой Ижоре» будут возводиться исключительно из кирпича. Также решили закрыть ДСК «Славянский»: с завершением проекта «Славянка» содержать его для нас будет нерентабельно. Чтобы обеспечить работу предприятия, необходимо строить и сдавать порядка 150 тыс. кв. м жилья ежегодно. Продавать такие объемы в нынешней ситуации невозможно, потому мы решили пойти по пути оптимизации затрат.

– «Балтрос» занимается исключительно проектами комплексного освоения территорий, однако власти Петербурга уже заявили, что не будут их поддерживать и переориентируют застройщиков на «точечную застройку»…
– На мой взгляд, эта позиция ошибочна. Проекты комплексного освоения территорий предполагают единое архитектурное и стилистическое оформление. А когда территория распродается по кускам, инвесторы – в меру своих возможностей и задач – будут создавать совершенно разные продукты. Получится этакий Шанхай, своего рода «уплотниловка в новом формате», когда застройщики будут стремиться, с одной стороны, по максимуму застроить участок, а с другой – применять совершенно разные технологии и архитектурные ноу-хау.

Исторические районы Петербурга всегда возводились в соответствии с общей архитектурной концепцией. Сложно представить, что могло бы получиться, если бы Московский проспект и другие центральные магистрали Северной столицы были поделены на маленькие участки и застраивались хаотично.

– В каких направлениях будет развиваться рынок жилищного строительства в ближайшей перспективе? Все больше экспертов говорят о грядущем затоваривании и продолжающейся тенденции ухода застройщиков на рынок жилищного строительства Ленинградской области…
– Говорить о преимуществах работы в Ленобласти, на мой взгляд, преждевременно. Давайте подождем несколько лет и посмотрим, как на деле работают заявленные правительством 47-го региона льготы и преференции.

А тенденции на рынке всегда будут зависеть исключительно от спроса. Точнее – от уровня платежеспособности граждан. Сегодня наиболее востребовано жилье далеко не самого лучшего качества. Можно сколь угодно долго рассуждать о необходимости создавать комфортную среду обитания, но в ближайшей перспективе застройщики будут продавать самые ликвидные и востребованные на сегодняшний день продукты – квартиры-студии и малогабаритные «однушки».

Однако в перспективе долгосрочной застройка городских территорий такими объектами приведет к появлению «мертвых» районов. В качестве примера можно взять ситуацию на рынке недвижимости в Германии. Там в конце 1970-х страну застраивали исключительно малогабаритным жильем, которое спустя несколько десятков лет оказалось никому не нужным.

К сожалению, сейчас подавляющее большинство россиян не могут себе позволить приобрести комфортное и просторное жилье. Но, возможно, уже через 10-15 лет ситуация изменится в лучшую сторону – квартиры в «домах-муравейниках», которые в большом количестве выводятся на рынок, могут оказаться неликвидным товаром.

С другой стороны, с течением времени структура спроса меняется. Сегодня при выборе жилья покупатели руководствуются двумя главными критериями – ценой и местоположением. Но уже сейчас многие стараются приобретать жилье в районах новой застройки – в пределах городской агломерации, которая включает в себя часть территории Ленинградской области.

Рассуждать о возможном затоваривании рынка в нынешней ситуации весьма проблематично. Львиная доля спроса на строящееся жилье поддерживается ипотекой, а ставки по жилищным кредитам неоправданно высоки. К тому же в погоне за прибылью многие банки не очень тщательно отбирают заемщиков. Возможное ухудшение экономической ситуации в стране может спровоцировать волну невозвратов по кредитам. В результате на рынок выйдет большое количество квартир «проблемных» заемщиков, что в конечном итоге может привести к снижению стоимости квадратных метров.

– Однако пока цены на новостройки пусть и медленно, но растут…
– В настоящее время спрос на рынке строящегося жилья немного превышает предложение. Если ситуация изменится, цены пойдут вниз – причем дешеветь будет не только конечный продукт, но и стройматериалы. Возможен и другой сценарий развития событий – не исключено, что в условиях снижения спроса застройщики сократят число выводимых на рынок проектов. Жилья станет меньше, а стоить оно будет дороже.

http://www.bn.ru/
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции
Автор
(0 оценок)
Актуальность
(0 оценок)
Изложение
(0 оценок)
Я рекомендую
Пока никто не рекомендует

Комментарии

Комментарии предназначены для общения, обсуждения и выяснения интересующих вопросов

Криминал
Очередной бордель для занятия проституцией выявили и ликвидировали правоохранители Пушкинского района. Притон обнаружили в квартире дома №14 на Полоцкой улице. К ответственности были привлечены семь граждан. В отношении четырех жриц любви полицейские составили протоколы об административном правонарушении. Помимо них к ответственности привлекли женщину-администратора и охранника заведения. Досталось и клиенту борделя, который проживал в Петербурге без реги...
Общество
ГМЗ «Царское Село» некоторое время объявил конкурс на имя для новорожденного жеребенка. Малышка появилась на свет 11 мая у коня по кличке Крапивник и кобылы  Госпожи, рассказали в пресс-службе музея-заповедника. Пока комплекс «Императорская ферма» находится на реставрации, семейство живет в большом ангаре. Сотрудники музея также поясняют, что по существующей традиции имя жеребенка должно гармонично сочетаться с именами родителей и начинаться с первой буквы...
Культура
22 мая в музее-заповеднике «Царское Село» откроется выставка работ главного художника Императорского фарфорового завода. Выставка приурочена к 70-летию Нелли Петровой, а также дополняет «парад» юбилейных дат, которые в этом году отмечает Императорский фарфоровый завод: 275 лет со дня основания первого в России фарфорового производства; 75-летие знаменитого рисунка на фарфоре «Кобальтовая сетка» и 50-летие со дня начала промышленного выпуска отечественного...
Общество
Росгвардия приглашает на службу в отдел вневедомственной охраны граждан РФ в возрасте от 18 до 35 лет. Предлагается работа на территории Колпинского и Пушкинского районов. Служащим, в соответствии с законом РФ предоставляются социальные гарантии, в том числе ежегодный отпуск, оплата больничного листа, гарантируется отпала съемной жилплощади. Молодым людям, закончившим высшие учебные заведения, предоставляется отсрочка от призыва в Вооруженных Силах России....
Спорт
В Пушкине в пятницу, 17 мая, прошёл Международный турнир по мини-футболу , посвященный памяти Владимира Сергеевича Никитина. Гостей турнира приветствовали почетные гости. В их числе - заместитель главы администрации Пушкинского района Татьяна Боголюбова. Минутой молчания участники турнира почтили память защитников Родины, погибших в годы Великой Отечественной войны. В торжественной обстановке были подняты флаги России, Санкт-Петербурга и Федеральной службы...
Происшествия
Вечером 17 мая карта дорог Петербурга была окрашена в красный цвет. Пробки были повсюду. Автомобилисты пережили настоящий коллапс. Наиболее серьезная ситуация сложилась на юге города, в частности, на КАД между поселком Шушара и Пулковским шоссе с развязкой. Там проводятся ремонтные работы. Кроме того, на участке от Шушар до виадука произошло минимум пять ДТП. И от поселка до Софийской улицы на кольцевой - три ДТП, сообщили очевидцы в соцсетях. Согласно сер...
Общество
18 мая в Пушкинском районе пройдет ежегодная акция «Царское Село – Центр здоровья, творчества детей и молодежи». Площадки акции будут работать в Пушкине и Павловске. Участники акции - государственные учреждения и организации, предоставляющие услуги детям, подросткам, молодежи, в том числе с ограниченными возможностями здоровья, в различных сферах. На площадках в помещениях Дома творчества, Дома молодежи, ЦТТиИТ, ДДТ «Павловский», ЦККД, а также зоны «Проме...
Культура
В Петербурге пройдет «Ночь музеев». Акции охватит 42 страны и почти 2000 музеев.  Проект стартует 18 мая в 18.00 и завершится 19 мая в 06.00. В Пушкинском районе в субботу (с 18.00 до 23.00) по единому билету (или по  разовому билету) можно будет посетить: комплекс «Белая Башня» ГМЗ «Царское Село» (г.Пушкин, Александровский парк) Историко-литературный музей города Пушкина (г. Пушкин, ул. Леонтьевская, д. 28) Музей «Царскосельская коллекция» (г. Пушкин, ул....
Происшествия
Серьёзное ДТП произошло в четверг вечером на 29-м км Киевского шоссе, на пересечении с Красносельским шоссе. Там столкнулись автомобили KIA Rio и «ВАЗ 2107». По словам очевидцев, в одной машине был молодой человек, а во второй — пожилые мужчина и женщина и их внучка, 12-13 лет. Она получила черепно-мозговую травму и гематому на лице. Первую помощь ей оказали свидетели происшествия. Причину ДТП сотрудники ГИБДД пока не называют.